一个月诞生6个“地王”，年末土拍疯狂翘尾，什么信号？ 土拍热潮再现

2024年的最后一天，楼市出现了不同寻常的信号。多个城市掀起了卖地热潮。武汉单日土地出让收入超过200亿，广州刷新了楼面价TOP10记录，杭州和南京单日成交额破百亿，成都6宗宅地全部溢价成交。作为楼市风向标的贝壳，在上海和杭州连续拿下两块地，总金额超过12亿。

土地市场通常反映了楼市的真实情况。2024年最后一个月，各大城市纷纷加大土地出让力度。北京、上海、深圳、杭州等11个城市的起拍总价超过100亿元，全力冲刺业绩。据估计，12月的宅地成交规模可能达到年内月均值的3.5倍，创下历史新高。

在广州，12月计划推出23宗宅地，预计带来超过265亿元的土地出让收入，相当于今年前11个月涉宅地块出让金的一半。武汉在12月26日一天内卖出22宗涉宅地块，成交总额超过210亿元，超过了今年前11个月的总成交额。

地王也在集体回归。自2024年11月底以来，至少有7座城市诞生了新的地王。三亚的新单价地王经过1064轮竞价，最终由一家房企以16亿元拿下。天津南开可口可乐地块成为全市的单价地王，楼面价为25573元/平，总价20.4亿元，被中海获得。上海和杭州也诞生了新的板块单价地王，而北京、深圳和珠海则刷新了总价地王记录。中海在一周内斥资300多亿元拿地，非常罕见。

土拍市场的火爆直接原因是楼市回暖。9月26日以来，各地新房销售红火，给了开发商拿地的信心。住建部数据显示，10月和11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长。中指研究院监测显示，11月份全国30个主要城市的新房成交面积为1399万平方米，环比增长12.4%，同比增长达20.6%。

武汉是典型例子，10月和11月连续两个月新房网签量破万，刷新年内新房成交记录。11月新房价格环比上涨0.4%，涨幅位居全国第四，终结了“16连跌”。一波“量价齐升”后，武汉再次打开卖地闸门，长春和无锡也纷纷行动起来。

此外，2024年的卖地收入明显缩水，必须采取措施。财政部数据显示，1-11月份国有土地使用权出让收入32626亿元，同比下降22.4%。具体来看，22个集中供地的城市中，只有福州提前完成目标，完成率在80%以上的城市仅有3个。长沙、广州、南京、成都、郑州的卖地金额还不到去年的一半，武汉、长春、重庆和青岛的完成度甚至不足30%。

各大城市纷纷拿出优质地块，赶在年底冲业绩。广州核心区的天河、海珠端出了不少好货。天河区绢麻厂地块起拍价高达51127元/平，还未开始举牌就已跻身地价TOP10。

民营房企也开始回归。南通亚伦房地产时隔一年重回广州拿地，龙湖将提供代建。杭州两家本土民企携手拿下萧山区宅地，溢价率达76.50%，刷新了杭州土地市场的最高溢价率纪录。然而，土拍市场仍主要由国家队支撑。除了三亚外，其他地王均由央企或国企拿下。

2024年地方国企拿地规模占比超过60%的城市达到13个，厦门、南京、福州、重庆、合肥及武汉等地的地方国企拿地规模占比均超过70%。尽管有国家队撑场，加上年底的大甩卖，卖地收入依然存在不小缺口。安居客数据显示，2024年全国重点65城成交涉宅用地成交2308宗，总规划建面17828.7万平方米，成交规模同比下降28%。相比2025年，今年涉宅用地的成交规模回落约64%。

克而瑞统计显示，一线城市土地总成交规模为1850万平方米，同比下降30%；二线城市土地成交规模为1.8亿平方米，同比下降21%；三四线城市土地成交规模为8.27亿平方米，同比下降16%。尽管三四线城市跌幅较小，但这是由于早些时候大型房企已经放弃在这些地区拿地。926新政后，核心一二线城市火爆，三四线购买力被虹吸。无论从短中长期来看，三四线楼市都面临严峻挑战。短期政策工具箱已空，中期严重供过于求，长期人口流失，购买力被一二线城市吸引。楼市终有回暖的一天，但春风不度三四线。

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