杭州新房的2025年 品质大幅提升

新的一年已经开始，对于杭州楼市而言，2024年是充满挑战的一年，而2025年则有望迎来新的希望。

通过观察2024年的政策变化，可以预判新一年市场的趋势。其中最显著的变化之一是改善型住宅品质的大幅提升。2025年，高端产品预计将回归市场。尽管2024年品质提升较为普遍，但受到限价制约，效果有限。新的一年里，预计会有更多令人眼前一亮的高端项目出现。

事实上，新房品质的提升已初现端倪。自“10·9”新政全面取消杭州新房限价以来，主城区推出了多宗不限价宅地，如安琪儿3.0地块、奥体核心地块、东新地块和之江核心地块等。从2024年12月中旬起，这些不限价住宅项目纷纷进行了规划公示。与同板块在售楼盘对比发现，品质有了较大提升，体现在“高低配”回归、架空层和标准层高提高等方面。

例如，杭州市中心首宗不限价宅地——安琪儿3.0项目，容积率为2.2，规划为叠墅加高层的“高低配”产品。滨江区首个不限价楼盘——绿城咏湖云庐，容积率1.76，也是叠墅加高层的设计。建发2024年5月竞得的下沙沿江大盘云启钱湾，容积率1.01，规划为排屋加高层，其中排屋所在低密区的容积率仅0.7左右。

层高是衡量楼盘品质的重要指标之一。安琪儿3.0项目的标准层高为3.15米，高于同板块限价的翡翠嘉运府和翡翠锦和府的3.05米。安琪儿3.0项目的架空层层高为6米，而翡翠嘉运府和翡翠锦和府的架空层层高为4.2米。受到不限价项目的倒逼，一些限价项目也开始提升品质，例如绿城晓风朗月和润百合的部分楼幢架空层达到了约6米。

除了架空层，下沙的云启钱湾排屋地下室的层高达到了罕见的7.7米。丰收湖的湖栖云庐南北立面展示面几乎一致，摆脱了限价时代重南立面不重北立面的约束。

2024年12月13日实施的计容新规也将促进杭州新房品质进一步提升。按照新规，符合条件的小区主入口门厅、开放式风雨连廊、配电房等将不计入容积率，部分封闭式阳台按一半面积计算，并鼓励多样化的停车形式。可以预见，2025年入市的不少楼盘将拥有现代的公建化立面、气派的小区入户大门、全域风雨连廊、6米以上的架空层、3.15米以上的标准层高，高端项目将重现万元精装标准，从而在产品力上与限价项目拉开明显差距。

2025年多个板块的新房价格将上涨。2024年三季度之后，西兴、申花、上塘等多个板块的地王纪录被刷新。地价必然传导至房价，如安琪儿3.0项目预计首开价格在6万元/㎡以上，绿城东新项目报价在5.5万元/㎡左右，华润之江项目售价预计在4.5万元/㎡以上，这些项目的价格明显高于之前的板块限价。开发商做品质的加法也能带来一定的溢价。

新房涨价对周边二手房是把双刃剑。一方面，对次新房价格是个有利依托，但另一方面，新房定价也会参考周边二手房，还会分流一部分购房者，因而次新房想涨价也并非易事。

从2025年开始，新房交付量将逐渐回落。2024年杭州十区共成交72宗宅地，总可建面积为546.4万㎡，仅为2023年的54%左右。若以套均面积120㎡计算，潜在供应量仅4万余套。从地块的区域分布来看，西湖、拱墅、上城、滨江四个中心城区占比超过一半，临安、富阳等外围城区供应量明显减少。2025年杭州宅地供应大概率继续延续这一特点，以主城区改善地块为主。此外，2024年出让的宅地呈低密化趋势，其中容积率1.9（含）以下的地块占比高达38%。

新供应量的减少和结构性变化有利于高层二手房源库存压力的逐步释放，会有更多的板块价格止跌回稳。不过，不少板块的交付量依然较大，同样会抑制房价的上涨。

政府收购存量商品房用作保障房，有利于减缓杭州外围板块积压的库存压力。代表杭州市政府收购存量商品房的杭州安居集团已于2024年10月底发布公告，征集符合条件的开发商及其项目。目前这一事项正在推进中，首批收购项目将在新的一年揭晓。

此外，2024年10月住建部宣布新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，这一部署将于新的一年落地，将有利于萧山、余杭、临平等城区楼市。萧山区正在稳步推进房票安置政策，计划于闻堰征迁项目中首次使用房票，2025年将现成效。

当然，楼市止跌回稳、部分区域房价回升并不意味着普通人买不起房。因为2025年杭州将会出现一个全新的“物种”——配售型保障房。配售型保障房主要面向住房困难家庭、人才等特定群体销售，并且实行封闭管理，不得转售。目前杭州各区已经开工的配售型保障房约20个，最快预计将于2025年上半年入市销售。配售型保障房的地段普遍不错，且售价预计仅为同板块商品房的一半左右，将大大减轻刚需家庭的购房压力。但对于同板块的二手房以及品质一般的新房，会造成一定的冲击。

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